Der Gemeinderat der Gemeinde Zaberfeld hat in seiner Sitzung am 24.07.2023 gem. § 141 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) den Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen für die Sanierung Zaberfeld "Ortskern II" beschlossen.

In dem abgegrenzten Gebiet liegen städtebauliche Missstände und Mängel vor, die im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen näher untersucht und ermittelt werden sollen. Das festgelegte Untersuchungsgebiet umfasst ca. 10,8 ha und ist im Lageplan der STEG Stadtentwicklung GmbH mit Datum vom 29.06.2023 abgegrenzt.

Durch die Vorbereitenden Untersuchungen sollen Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit der Sanierung, der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die Möglichkeit der Planung und Durchführung der Sanierung gewonnen werden. Es soll dabei auch die Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderen Nutzungsberechtigten im Untersuchungsgebiet zu der beabsichtigten Sanierung ermittelt sowie Vorschläge hierzu entgegengenommen werden.

Die Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen zum Besitz oder zur Benutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigten sowie ihre Beauftragten im Untersuchungsgebiet sind gem. § 138, Abs. 1 des BauGB verpflichtet, der Gemeinde oder ihren Beauftragten Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes oder zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung erforderlich ist.

Mit der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen ist die STEG Stadtentwicklung GmbH in Stuttgart beauftragt.

Gemeinde Zaberfeld
Kreis Heilbronn

SATZUNG

über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Ortskern II"

Aufgrund von § 142 Abs. 1 und 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung (GemO) für Baden-Württemberg in der jeweils gültigen Fassung hat der Gemeinderat der Gemeinde Zaberfeld in seiner Sitzung am 16.04.2024 folgende Sanierungssatzung beschlossen:

§ 1
Festlegung des Sanierungsgebietes

In dem nachfolgend näher beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Missstände nach § 136 BauGB vor. Dieser Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden. Das insgesamt ca. 10,8 ha umfassende Gebiet wird hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die Bezeichnung "Ortskern II".

Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ergibt sich aus dem Lageplan der STEG Stadtentwicklung GmbH mit Datum vom 27.03.2024 (Originalmaßstab M 1:1000). Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im vorgenannten Lageplan abgegrenzten Fläche. Der Lageplan ist Bestandteil der Satzung.

Die Sanierungssatzung sowie der Lageplan kann während der üblichen Öffnungszeiten im Rathaus der Gemeinde Zaberfeld, Schloßberg 5, 74374 Zaberfeld von jedermann eingesehen werden.

Werden innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets durch Grundstückszusammenlegungen Flurstücke verschmolzen und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstücksteilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung und des Sanierungsmaßnahmenrechts (§§ 136 ff. BauGB) ebenfalls anzuwenden. Der Sanierungsvermerk (§ 143 Abs. 2 S. 2 BauGB) ist durch das Grundbuchamt auf den neu entstandenen Grundstücken zu übernehmen.

§ 2
Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB im umfassenden Verfahren durchgeführt.

§ 3
Genehmigungspflichten

Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.

§ 4
Inkrafttreten

Die Satzung wird gemäß § 143 Abs. 1 BauGB mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung rechtsverbindlich.

Ausgefertigt:
Zaberfeld, den 16.04.2024

Diana Danner
Bürgermeisterin

Hinweise:

Gemäß § 215 Abs. 1 Nr. 1 und 3 Baugesetzbuch (BauGB) sind eine Verletzung der in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB genannten Verfahrens- und Formvorschriften sowie ein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlicher Mangel des Abwägungsvorgangs unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen.

Gemäß §4 Abs. 4 Gemeindeordnung (GemO) für Baden-Württemberg gelten Satzungen, die unter Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften der GemO oder aufgrund der GemO erlassener Verfahrensvorschriften zustande gekommen sind, ein Jahr nach dieser Bekanntmachung als von Anfang an gültig zustande gekommen. Dies gilt nicht, wenn:

1. die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind,
2. der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 GemO wegen Gesetzwidrigkeit widersprochen hat oder wenn vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist die Rechtsaufsichtbehörde den Beschluss beanstandet hat oder die Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschrift gegenüber der Gemeinde unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich oder elektronisch geltend gemacht worden ist.

Auf die Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB (insbes. Ausgleichsbetrag des Eigentümers) wird hingewiesen.

Weiter wird auf die Vorschriften des § 24 ff BauGB (Vorkaufsrecht für die Stadt/Gemeinde) und auf § 144 BauGB (genehmigungspflichtige Vorhaben) hingewiesen.

Zum Auftakt des städtebaulichen Sanierungsverfahrens in der Ortsmitte Zaberfeld, fand am 03.07.2024 im Feuerwehrhaus eine Informationsveranstaltung statt.

Die Veranstaltung begann mit einem Ortsrundgang, geführt von Stadtplaner Elmar Groß, der für den Sanierungsträger STEG-Stadtentwicklung das Projekt schon seit der Antragstellung im Jahr 2022 betreut.

Thema waren unterschiedliche Aspekte des Ortsbildes, die auch bei der Formulierung der Gestaltungsrichtlinie für das Sanierungsverfahren eine wichtige Rolle spielen werden.

Im Anschluss stellte STEG-Projektleiter Matthias Nüßgen den Anwesenden die Eckpunkte der vom Zaberfelder Gemeinderat am 16.04.2024 beschlossenen Sanierungssatzung vor.

Die wichtigsten Sanierungsziele wurden vom Gemeinderat wie folgt definiert:

• Schaffung eines attraktiven Ortskerns in Zaberfeld
• Stärkung der innerörtlichen Wohnnutzung
• Nachverdichtung
• Energetische Erneuerung von Bestandsgebäuden
• Stärkung des Einzelhandels
• Aufwertung innerörtlicher Freiflächen
• Klimaschutz und Klimaanpassung im öffentlichen Raum

Frau Bürgermeisterin Danner ging in ihrer Präsentation auf die möglichen Maßnahmen aus kommunaler Sicht ein. Betrachtet werden müssen diese immer unter dem Blickwinkel der langen Laufzeit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme von 10 bis 15 Jahren sowie der finanziellen Realisierbarkeit. Vorstellbar wären auf jeden Fall die Schaffung von Aufenthaltsqualität in der „neuen Ortsmitte“ von Zaberfeld. Das Erlebbarmachen von Wasser, Begegnungsflächen für Jung und Alt. Auch die Sanierung von Anschlussflächen im Zuge der Sanierung der Ortsdurchfahrt durch das Land könne über Sanierungsmittel gefördert werden. Der Grunderwerb des zentral gelegenen Grundstücks „Schloßberg 2“ könne ebenfalls noch in die Förderung mit aufgenommen werden. Auch Frau Danner sieht das zentral gelegene Busdepot der Firma Stuber als Schlüsselgrundstück für eine weitere städtebauliche Entwicklung, dies auch im Zusammenhang mit einer Nachnutzung des Feuerwehrhauses. Die energetische Sanierung des Rathauses, neben einem barrierefreien Umbau sei ebenfalls erforderlich und auch hierfür werde der Abruf von Sanierungsmittel angedacht.

Private Baumaßnahmen im Rahmen des Sanierungsverfahrens können energetische Verbesserungen, die Erneuerung der Haustechnik, Verbesserung der Wohnungen, bautechnische Verbesserung, Wohnraumerweiterungen, Umnutzung von Gebäuden und ein barrierefreier Ausbau von Gebäuden sein.

Erneuerungsmaßnahmen an privaten Gebäuden können dabei mit einer Förderquote von 30% bis zu einem Höchstbetrag von 50.000€ gefördert werden. Bei denkmalgeschützten oder ortsbildprägenden Gebäuden erhöht sich dieser Wert sogar auf 45% mit einer Maximalförderung von 70.000€.

Abbruchmaßnahmen können im Falle einer Neubebauung zu 100%, ohne Neubebauung zu 50% gefördert werden.